Trabalhamos todos os dias com clientes em Fátima, Ourém e Lisboa, e por isso acompanhamos de perto o que acontece no país inteiro. Este é um snapshot de janeiro de 2026, pensado para quem quer decidir com contexto, sem complicar.
O mercado entra em 2026 com preços altos e uma procura ainda ativa, mas com sinais de moderação no ritmo. A leitura do ano passa por três frentes: oferta ainda curta, arrendamento sob pressão e medidas fiscais/regulatórias que podem mexer em decisões.
O que fazer com isto: se vais comprar, arrendar ou investir, olha para localização, qualidade e capacidade financeira com margem para imprevistos.
2) Indicadores-chave (janeiro de 2026)
Para orientar expectativas, deixamos três indicadores que aparecem recorrentemente em análises de mercado no arranque de 2026. Usa-os como bússola, não como promessa.
Preço médio anunciado (habitação)
3.019 €/m²
Ordem de grandeza citada em leituras de início de ano.
Ritmo provável em 2026
+6% a +8%
Valorização mais moderada face a 2025, se oferta e juros ajudarem.
Atualização anual de rendas (2026)
2,24%
Coeficiente 1,0224, quando aplicável e comunicada.
3) Preços: máximos históricos e sinais de moderação
O ponto de partida de 2026 é simples: os preços continuam altos, sobretudo nos mercados mais procurados. Ao mesmo tempo, há sinais de que o ritmo de subida pode abrandar.
Leitura rápida
- 2025 fechou com subidas fortes em várias zonas.
- 2026 tende a ser um ano de crescimento mais contido, com maior seletividade do comprador.
- O mercado continua a premiar qualidade, localização e produto pronto a habitar.
O termómetro dos preços: porque parecem “blindados”
Há um número que ajuda a enquadrar o arranque do ano: preço médio anunciado na habitação perto dos 3.019 €/m². Isto não quer dizer que seja igual em todo o lado. Quer dizer que, no geral, o ponto de partida é elevado e que o comprador tem de ser mais criterioso.
Em zonas muito procuradas, o mercado premium tende a ser mais resiliente. A escassez de produto bom, em localizações fortes, faz com que o ajuste aconteça mais em detalhes do que em quedas grandes: o estado do imóvel, a eficiência energética, a documentação e a urgência do vendedor começam a valer tanto como o preço por metro quadrado.
Quando o mercado está caro, o processo manda
- Pré-aprovação e taxa de esforço realista ganham vantagem.
- Documentação limpa reduz renegociação e acelera fecho.
- Produto pronto a habitar vende melhor do que “promessas”.
- Negociação passa para prazos, obras e condições, não só para preço.
O mercado está mais policêntrico
Em 2026, já não basta falar de dois ou três pontos do mapa. Com preços altos nos centros, a procura espalha-se: periferias bem ligadas, cidades médias com emprego e zonas com melhor relação preço/benefício ganham protagonismo. O resultado é um país com dinâmicas mais variadas e, por isso, decisões cada vez mais locais.
4) Dinâmicas por zona
Em vez de uma lista interminável, aqui vai uma leitura por zonas, com foco em padrões de procura, preço e tipo de produto.
Lisboa, Oeiras, Cascais e Sintra+
Região Centro: Fátima e Ourém+
Porto, Matosinhos e Vila Nova de Gaia+
Algarve e Madeira+
Cidades emergentes (Braga, Aveiro, Coimbra e interior selecionado)+
5) Zonas emergentes: onde pode existir margem em 2026
Quando os grandes centros ficam caros, a procura abre o mapa. Não significa que “tudo sobe”, significa que certas zonas passam a receber mais atenção e mais procura consistente.
- Cidades médias com emprego e serviços: atraem habitação permanente e investimento mais racional.
- Periferias bem ligadas: quando há comboio, boas estradas e vida prática, a procura aparece.
- Reabilitação bem feita: em centros urbanos secundários, o produto certo continua competitivo.
- Zonas com espaço: mais área exterior e melhor preço/benefício continuam a ser argumento forte.
Nota Imorede: em zonas emergentes, o risco costuma estar mais na obra e na documentação do que no preço. Antes de avançar, confirma licenças, áreas, encargos e custos reais.
6) Arrendamento: pressão continua, mas com mais regras e escolhas
O arrendamento mantém-se um tema central em 2026: muita procura, oferta ainda curta e uma atenção maior a contratos, prazos e fiscalidade. Em muitas zonas, o mercado continua longe do equilíbrio.
Três pontos que estão a marcar 2026
- Alívio fiscal ao inquilino: há ajustes e deduções em IRS que ajudam, mas não resolvem a escassez.
- Atualização anual de rendas: coeficiente 1,0224 (2,24%), quando aplicável e comunicada.
- Renda moderada: incentivos para contratos mais longos e valores enquadrados podem influenciar decisões.
O que tendemos a ver na prática
- Crescimento das rendas mais moderado do que em anos anteriores, mas ainda acima do conforto de muitas famílias.
- Atualização anual de rendas pode existir, mas não é automática: depende do contrato e de comunicação.
- Quando há aumentos acumulados (por anos sem atualização), o detalhe do cálculo e os coeficientes aplicados tornam-se decisivos.
7) Fiscal e regulação: o que pode mexer nas contas
2026 entra com medidas que podem influenciar decisões de senhorios, inquilinos, investidores e promotores. O detalhe importa e pode mudar, por isso confirma sempre a regra em vigor.
Pontos a acompanhar:
Deduções em IRS associadas a rendas (alívio gradual, conforme enquadramento).
Incentivos para contratos mais longos e rendas dentro de limites definidos.
Medidas de estímulo à construção e reabilitação, incluindo enquadramentos de IVA em certas condições.
Alterações em licenciamento e regras urbanísticas para acelerar oferta.
8) O problema de fundo: falta de oferta (e o efeito dominó)
Quase tudo o que sentimos no preço e no arrendamento volta ao mesmo ponto: falta de oferta. Quando há poucas casas para a procura existente, o mercado fica mais competitivo e a negociação muda.
Mesmo com medidas para acelerar construção e reabilitação, o efeito tende a ser gradual. Entre custos, mão de obra e burocracia, o tempo da oferta não é o tempo das famílias.
9) Procura e investimento: mais seletivo e com foco em qualidade
O investimento continua ativo, mas menos por impulso. Em 2026, cresce a atenção a eficiência energética, custos de manutenção e rendimento líquido real. O mercado castiga mais rápido o produto mal preparado e com documentação frágil.
O que pesa mais na decisão
- Eficiência energética: conforto e custos mensais contam.
- Qualidade do edifício: condomínio e manutenção podem virar o jogo.
- Rentabilidade realista: IMI, seguros, obras e vacância entram na conta.
- Plano de saída: se precisares de vender, quem compra e porquê?
10) Snapshot rápido: 2026 em 1 minuto
Para guardar uma leitura curta, aqui vai um resumo operacional.
| Tema | Leitura |
|---|---|
| Preços | Altos, com tendência a moderação no ritmo e maior seletividade. |
| Arrendamento | Pressão mantém-se; regras e incentivos ganham importância. |
| Oferta | Continua curta; medidas ajudam, mas demoram a fazer efeito. |
| Investimento | Mais criterioso; produto e números reais contam mais. |
| Decisão | Processo, documentação e margem financeira são vantagem. |
11) O que esperar em 2026 (sem futurologia)
Em vez de adivinhar, faz sentido trabalhar com cenários. Se os juros estabilizarem, a oferta aumentar devagar e a procura se mantiver, é plausível ver valorização mais contida, com mercado mais seletivo. O importante é lembrar que o mercado mexe por zonas e por tipos de produto.
Regra prática para 2026: compra e investimento devem ser pensados com margem. O “bom negócio” tende a estar mais em produto certo e processo bem feito do que em descontos grandes.
Perguntas Frequentes (FAQ)
- O que é um snapshot do mercado imobiliário?
- É um retrato do momento com indicadores e tendências. Ajuda a enquadrar decisões, mas não substitui análise local, avaliação do imóvel e validação de regras e documentos.
- Os preços vão cair em 2026?
- Não há uma resposta única. O cenário mais provável é de moderação no ritmo, com correções pontuais por zona e por tipo de produto, e maior seletividade do comprador.
- O que muda no arrendamento em 2026?
- Continua a existir pressão de procura, mas com mais atenção a contratos e fiscalidade. A atualização anual de rendas pode aplicar-se em certos contratos (coeficiente 1,0224), desde que comunicada e dentro das regras.
- Que medidas devo acompanhar (fiscal e regulação)?
- Deduções em IRS associadas a rendas, incentivos a contratos mais longos e alterações ligadas à construção e reabilitação. O detalhe pode mudar, por isso confirma sempre a versão em vigor.
- Como escolher “zona emergente” sem cair em modas?
- Procura sinais concretos: emprego, serviços, acessos e procura real. Depois, valida documentação e custos (obras, impostos, encargos) antes de contar com rentabilidade.
Conclusão
2026 começa com um mercado resiliente, mas mais exigente. Para quem compra, vende, arrenda ou investe, a vantagem está em decidir com informação, validar documentação e trabalhar com cenários realistas.
