Se tens até 35 anos e estás a pensar comprar casa, este artigo é para ti. Há um conjunto de apoios importantes que te podem poupar milhares de euros — incluindo isenções fiscais, cortes nos custos burocráticos, e até a possibilidade de financiar 100% do valor da casa com garantia pública do Estado.
Na Imorede, sabemos que o processo de comprar casa pode ser intimidador. Por isso, preparámos este guia claro e direto, com tudo o que precisas de saber se estás a começar este caminho. Vamos explicar como funcionam os apoios, quem pode beneficiar deles, quais os custos que ainda existem, e o que deves preparar para tomar decisões conscientes.
1. Preciso Mesmo de Ter 10% Para a Entrada?
Regra geral, sim. Os bancos financiam até 90% do valor mais baixo entre o preço de compra da casa e o valor da avaliação feita por um perito independente (rácio LTV).
- Cada banco pode impor regras mais exigentes.
- O financiamento baseia-se no valor mais baixo entre compra e avaliação.
Exemplo:
- Compra por 250.000 €, avaliação 220.000 € → máximo empréstimo: 198.000 €.
- Compra por 250.000 €, avaliação 270.000 € → máximo empréstimo: 225.000 €.
2. Garantia Pública: Financiamento até 100% da Casa
Desde 2024, jovens até aos 35 anos podem aceder à garantia pública para crédito habitação, permitindo financiar 100% do valor da casa (até 450.000 €), se cumprirem certos critérios.
- Ter entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal.
- Estar nos primeiros 8 escalões de rendimento do IRS.
- Não ter dívidas à Segurança Social ou Finanças.
- Não ser proprietário de outro imóvel habitacional.
- Primeira habitação própria e permanente.
- Banco aderente ao protocolo do Estado.
Sem garantia: Entrada 10% (20.000 €), Financiado 180.000 €, Prestação 797 €
Com garantia: Entrada 0%, Financiado 200.000 €, Prestação 886 €
Perguntas frequentes:
- A garantia não paga por ti, apenas serve de fiador.
- O crédito só é aprovado se tiveres capacidade financeira.
- A garantia dura 10 anos.
- Se venderes ou arrendares, perdes o direito à garantia.
- Válido para contratos até 31 de dezembro de 2026.
3. Isenção de IMT e Imposto do Selo
Jovens até 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT e imposto do selo na compra da primeira casa, se cumprirem todos os critérios:
- Até 35 anos no momento da escritura.
- Independente no IRS.
- Primeira casa, habitação própria e permanente.
- Não ser proprietário ou coproprietário de outro imóvel habitacional.
- Não ter sido proprietário nos últimos 3 anos.
4. Casas Até Que Valor Estão Abrangidas?
- Isenção total: casas até 316.772 €
- Isenção parcial: imóveis entre 316.773 € e 633.455 €
Sem isenção: 14.969,86 €
Com apoio: 284,06 € (poupança superior a 14.600 €)
5. E Se Comprarmos a Dois e Só Um For Elegível?
Há isenção parcial proporcional. Exemplo:
- Casa de 200.000 €: Total normal 5.577,58 €, elegível 0 €, não elegível 2.788,79 €
- Casa de 320.000 €: Total normal 14.969,86 €, não elegível 7.484,93 €, elegível 142,03 €, total 7.626,96 €
6. Isenção dos Emolumentos de Registo
O Estado reduz ou elimina os emolumentos de registo para jovens até 35 anos:
- Escritura sem crédito: 375 € → desconto de 225 €
- Escritura com crédito: 700 € → desconto de 450 €
- Descontos proporcionais se comprares com não elegível.
Se optares por notário/solicitador, assumes os honorários do profissional.
7. Custos Que Continuam a Existir
- Imposto do selo sobre o crédito: 0,6% para prazos > 5 anos (ex: 1.080 € para 180.000 €)
- Comissões bancárias: estudo (200–300 €), avaliação (200–300 €), formalização (200 €), todas com imposto do selo 4%
8. Seguros Obrigatórios: Vida e Multirriscos
- Seguro de Vida: protege o banco, pode incluir IAD/ITP, capital e coberturas variam.
- Seguro Multirriscos: cobre incêndios, inundações, danos, responsabilidade civil, etc.
9. Como Saber o Custo Real do Crédito?
- TAEG: Taxa Anual Efetiva Global — inclui juros, comissões, seguros, impostos.
- MTIC: Montante Total Imputado ao Consumidor — custo total em euros do início ao fim.
Ambos aparecem na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia).
10. Pontos a Ter em Conta ao Comprar Casa
- Verifica a documentação do imóvel: caderneta predial, certidão permanente, etc.
- Confirma se a casa precisa de obras (canalizações, eletricidade, janelas, infiltrações).
- Calcula a tua taxa de esforço (DSTI), não deve ultrapassar 50% dos rendimentos.
- Escolhe o regime da taxa de juro: fixa, variável ou mista.
- Decide o prazo do crédito (máx. 40 anos até 30 anos de idade, 37 até 35, 35 a partir de 36).
- Assina um CPCV (contrato-promessa) — recomendado, protege ambas as partes.
- Reúne todos os documentos para o crédito (identificação, IRS, recibos, extratos, etc.).
Checklist de Documentos para Crédito Habitação
| Documento | Para quê? |
|---|---|
| Cartão de Cidadão / Identificação | Comprovar identidade |
| Última declaração de IRS + Nota de Liquidação | Comprovar rendimentos anuais |
| Declaração de rendimentos e vínculo laboral | Comprovar situação profissional |
| Recibos de vencimento (últimos 3 meses) | Comprovar rendimentos atuais |
| Extratos bancários (últimos 3 meses) | Avaliar situação financeira |
| Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal | Verificar créditos existentes |
| Comprovativo de morada e IBAN | Confirmar residência e conta bancária |
| Recibos verdes ou declaração de início de atividade (se aplicável) | Para trabalhadores independentes |
| Último extrato de cartões de crédito (se existirem) | Avaliar encargos adicionais |
Considerações Finais
O Estado está, finalmente, a criar condições para que jovens até aos 35 anos tenham mais facilidade em comprar casa. Com garantias públicas, isenções de impostos e registos, este pode ser o momento certo para quem quer sair do ciclo do arrendamento e investir numa habitação própria.
Mas nada disto anula a importância de fazer contas, ponderar o teu orçamento, comparar propostas e planear cada passo com calma.
Na Imorede, acreditamos em processos simples, humanos e bem acompanhados. Se quiseres apoio para entender propostas, calcular simulações ou reunir documentação, estamos aqui para te ajudar — sem comissões, sem pressões, e com clareza.
